Строящееся здание подвержено пожару, ветру, краже, вандализму и повреждению водой задолго до того, как в него въедут, а его стоимость растёт каждую неделю по мере монтажа материалов. Стандартные полисы страхования имущества не рассчитаны на такой меняющийся риск. Страхование строительно-монтажных рисков (builder's risk) — рассчитано.

Что покрывает страхование строительно-монтажных рисков

Институт страховой информации (Triple-I) описывает builder's risk как покрытие, защищающее конструкции и материалы при новом строительстве или реконструкции. Полисы обычно оформляются на условиях «все риски»: физическая утрата или повреждение покрываются, если причина прямо не исключена. К типичному застрахованному имуществу относятся:

  • возводимая конструкция и установленные в ней постоянные материалы;
  • материалы и запасы, хранящиеся на площадке, во временных местах вне площадки и, при наличии дополнения, в пути;
  • временные сооружения, такие как леса, опалубка и ограждения, если они указаны в полисе;
  • расходы на вывоз мусора, а часто и дополнительные расходы, например сборы пожарной службы и затраты на ускорение работ.

Chubb, например, описывает свои полисы builder's risk как подходящие и для проектов с «четырьмя стенами», и для инженерного строительства, такого как мосты и тоннели, как в коммерческом, так и в жилищном секторе.

Кто покупает полис: собственник или подрядчик

Это определяет договор строительного подряда. На многих коммерческих проектах полис покупает собственник и указывает генерального подрядчика и субподрядчиков в качестве застрахованных; на других, особенно в жилищном строительстве и небольших коммерческих проектах, его покупает генеральный подрядчик. Важно, чтобы один полис покрывал полную стоимость проекта, были указаны все стороны, имеющие страхуемый интерес, кредиторы значились получателями выплат по убыткам, а отказ от права суброгации в договоре соответствовал полису. Субподрядчики, которые поставляют и монтируют оборудование, часто оформляют монтажный полис (installation floater), который, по данным Triple-I, покрывает материалы с момента погрузки в грузовик до их использования или монтажа.

Типичные исключения и пробелы

  • Некачественная работа, материалы или проект. Стоимость переделки дефектных работ исключается, хотя возникший в результате ущерб другому застрахованному имуществу может покрываться. Формулировки сильно различаются.
  • Износ, механическая поломка и испытания. Для испытаний систем может потребоваться специальное расширение.
  • Землетрясение и наводнение. Часто исключаются или покрываются только в пределах сублимита и с повышенными франшизами; в прибрежных районах применяются франшизы на случай named storm (ураганов с присвоенным именем).
  • Существующие здания. При реконструкции существующее здание может быть исключено или покрыто на другой основе оценки, поэтому этот вопрос нужно оговаривать прямо.
  • Кража незакреплённых материалов и убытки на неохраняемых площадках могут быть ограничены.
  • Инструменты и оборудование подрядчиков не являются имуществом проекта и требуют отдельного полиса на оборудование подрядчика (contractor's equipment floater).

Задержка открытия и сопутствующие расходы

Пожар, отбросивший проект на несколько месяцев назад, уничтожает не только материалы. Собственник может потерять арендный доход, заплатить дополнительные проценты по кредиту, налоги, страховые взносы и гонорары специалистам. Покрытие задержки завершения (или задержки открытия) и покрытие сопутствующих расходов (soft costs) возмещают эти убытки, если задержка вызвана покрываемым физическим повреждением. Chubb, например, предлагает покрытие физического ущерба и задержки открытия и при андеррайтинге запрашивает детализацию сопутствующих расходов. Следует ожидать периода ожидания, прежде чем начнёт действовать покрытие задержки.

Когда покрытие начинается и заканчивается

Покрытие обычно начинается с началом работ или поступлением материалов и заканчивается в наиболее раннюю из дат: завершение работ, приёмка, заселение или истечение срока полиса. Частичное заселение может прекратить покрытие для части здания, поэтому до въезда арендаторов запросите у страховщика расширение. Для длительных проектов срок полиса необходимо продлевать, если график сдвигается.

Международная практика: CAR и EAR

За пределами США аналогичное покрытие обычно называют «все риски подрядчика» (contractors' all risks, CAR) или «все строительные риски», а для монтажа станков и оборудования — «все монтажные риски» (erection all risks, EAR). Chubb описывает EAR как продукт, предназначенный для монтажа, строительства и установки промышленного оборудования в таких отраслях, как энергетика, нефтегазовая и тяжёлая промышленность. Условия CAR и EAR нередко включают раздел ответственности перед третьими лицами и период технического обслуживания после передачи объекта. Для крупных проектов также может привлекаться перестраховочная поддержка; см. перестрахование имущества.

Остальная часть страховой программы подрядчика

Builder's risk защищает сам проект. Подрядчикам также нужны общая гражданская ответственность, включая покрытие ответственности за продукцию и завершённые работы по претензиям после окончания работ, страхование ответственности работодателя (workers compensation), коммерческое автострахование и часто зонтичный полис. На крупных проектах собственники могут организовать единую программу (wrap-up, OCIP или CCIP), которая страхует всех подрядчиков по одному договору. Требования различаются в зависимости от штата и договора.

Общий обзор см. в категории «Строительство». Полисы выпускаются лицензированными страховщиками и размещаются через лицензированных страховых агентов и брокеров в вашем штате; запросите расчёт для вашего проекта.