Ein Gebäude im Bau ist Feuer, Sturm, Diebstahl, Vandalismus und Wasserschäden ausgesetzt, lange bevor jemand einzieht, und sein Wert steigt jede Woche, in der Material verbaut wird. Standardmäßige Sachversicherungen sind für diese sich ständig verändernde Gefährdung nicht ausgelegt. Die Bauleistungsversicherung (Builder's Risk) ist es.

Was die Bauleistungsversicherung abdeckt

Das Insurance Information Institute (Triple-I) beschreibt Builder's-Risk-Versicherung als Deckung, die Bauwerke und Materialien bei Neubauprojekten oder Renovierungen schützt. Die Policen werden in der Regel als „All-Risks“-Deckung (Allgefahrendeckung) geschrieben: Sachverlust oder Sachschaden ist versichert, sofern die Ursache nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Zu den typischerweise versicherten Sachen gehören:

  • das im Bau befindliche Bauwerk und die darin dauerhaft verbauten Materialien;
  • Materialien und Vorräte, die auf der Baustelle, an vorübergehenden Orten außerhalb der Baustelle und – bei entsprechender Vereinbarung – während des Transports gelagert werden;
  • Behelfsbauten wie Gerüste, Schalungen und Bauzäune, sofern sie aufgeführt sind;
  • Trümmerbeseitigung sowie häufig Zusatzleistungen wie Feuerwehrkosten und Kosten für Eilmaßnahmen.

Chubb beschreibt seine Builder's-Risk-Bedingungen beispielsweise als geeignet für Hochbauprojekte ebenso wie für Ingenieurbauten wie Brücken und Tunnel, sowohl für gewerbliche als auch für private Bauvorhaben.

Wer sie abschließt: Bauherr oder Auftragnehmer

Das entscheidet der Bauvertrag. Bei vielen gewerblichen Projekten schließt der Bauherr die Police ab und benennt den Generalunternehmer und die Subunternehmer als Versicherte; bei anderen, insbesondere bei Wohnbauten und kleineren gewerblichen Aufträgen, schließt sie der Generalunternehmer ab. Entscheidend ist, dass eine einzige Police den vollen Projektwert abdeckt, alle Parteien mit versicherbarem Interesse genannt sind, finanzierende Banken als Zahlungsempfänger im Schadenfall (Loss Payee) eingetragen sind und die im Vertrag vereinbarten Regressverzichte (Waiver of Subrogation) zur Police passen. Subunternehmer, die Ausrüstung liefern und einbauen, haben häufig eine Montageversicherung für Installationsgüter (Installation Floater), die nach Angaben von Triple-I Materialien ab dem Moment der Verladung auf einen Lkw bis zur Verwendung oder zum Einbau abdeckt.

Häufige Ausschlüsse und Deckungslücken

  • Mangelhafte Ausführung, mangelhafte Materialien oder fehlerhafte Planung. Die Kosten für die Nachbesserung mangelhafter Arbeiten sind ausgeschlossen, Folgeschäden an anderen versicherten Sachen können jedoch gedeckt sein. Die Formulierungen unterscheiden sich stark.
  • Verschleiß, Maschinenbruch und Erprobung. Für den Test von Anlagen kann eine besondere Erweiterung erforderlich sein.
  • Erdbeben und Überschwemmung. Häufig ausgeschlossen oder nur mit Sublimit und höherer Selbstbeteiligung versichert; in Küstengebieten gelten Selbstbeteiligungen für benannte Stürme.
  • Bestehende Gebäude. Bei Renovierungsprojekten kann das bestehende Gebäude ausgeschlossen oder auf einer anderen Bewertungsgrundlage versichert sein, es muss daher ausdrücklich geregelt werden.
  • Diebstahl nicht befestigter Materialien und Verluste auf ungesicherten Baustellen können eingeschränkt sein.
  • Werkzeuge und Geräte des Auftragnehmers gehören nicht zum Projekt und erfordern eine eigene Baugeräteversicherung (Contractor's Equipment Floater).

Verzögerte Eröffnung und Soft Costs

Ein Brand, der ein Projekt um Monate zurückwirft, zerstört mehr als nur Material. Der Bauherr kann Mieteinnahmen verlieren und zusätzliche Kreditzinsen, Steuern, Versicherungsprämien und Honorare zahlen müssen. Die Deckung für Fertigstellungsverzug (Delay in Completion bzw. Delay in Opening) und die Soft-Cost-Deckung ersetzen diese Verluste, wenn die Verzögerung auf einen versicherten Sachschaden zurückgeht. Chubb bietet beispielsweise Deckung für Sachschäden und verzögerte Eröffnung an und verlangt bei der Risikoprüfung eine Aufschlüsselung der Soft Costs. Rechnen Sie mit einer Wartezeit, bevor die Verzögerungsdeckung greift.

Beginn und Ende des Versicherungsschutzes

Der Versicherungsschutz beginnt in der Regel mit dem Baubeginn oder der Anlieferung der Materialien und endet zum frühesten der folgenden Zeitpunkte: Fertigstellung, Abnahme, Bezug oder Ablauf der Police. Eine teilweise Nutzung kann den Schutz für einen Teil des Gebäudes beenden; bitten Sie daher den Versicherer um eine Verlängerung, bevor Mieter einziehen. Bei langen Projekten muss die Laufzeit verlängert werden, wenn sich der Zeitplan verschiebt.

Internationale Praxis: CAR und EAR

Außerhalb der USA heißt die entsprechende Deckung meist Contractors' All Risks (CAR) oder Construction All Risks – im deutschsprachigen Raum Bauleistungs- bzw. Bauwesenversicherung – und für die Montage von Anlagen und Maschinen Erection All Risks (EAR), die Montageversicherung. Chubb beschreibt EAR als konzipiert für die Errichtung, den Bau und die Installation von Industrieanlagen in Branchen wie Energie, Öl und Gas sowie Schwerindustrie. CAR- und EAR-Bedingungen enthalten häufig einen Haftpflichtteil für Dritte und eine Wartungsperiode nach der Übergabe. Bei Großprojekten kann zusätzlich Rückversicherung zum Einsatz kommen; siehe Sach-Rückversicherung.

Der restliche Versicherungsschutz eines Auftragnehmers

Die Bauleistungsversicherung schützt das Projekt selbst. Auftragnehmer benötigen außerdem eine Betriebshaftpflichtversicherung einschließlich Deckung für Produkte und abgeschlossene Arbeiten (Products-Completed Operations) für Ansprüche nach Abschluss des Auftrags, eine Arbeitnehmerunfallversicherung (Workers Compensation), eine gewerbliche Kfz-Versicherung und oft eine Umbrella-Police. Bei großen Projekten können Bauherren eine Rahmenversicherung (Wrap-up, OCIP oder CCIP) einrichten, die alle Auftragnehmer in einem Programm versichert. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach Bundesstaat und Vertrag.

Einen Überblick finden Sie in der Kategorie Bauwesen. Policen werden von lizenzierten Versicherern ausgestellt und über lizenzierte Produzenten in Ihrem Bundesstaat vermittelt; fordern Sie ein Angebot für Ihr Projekt an.