يتعرض المبنى قيد الإنشاء للحريق والرياح والسرقة والتخريب وأضرار المياه قبل وقت طويل من سكنه، وتزداد قيمته كل أسبوع مع تركيب المواد فيه. أما وثائق تأمين الممتلكات العادية فلم تُصمَّم لهذا الخطر المتغيّر، بينما صُمِّم له تأمين مخاطر البناء.

ما الذي يغطيه تأمين مخاطر البناء

يصف معهد معلومات التأمين (Triple-I) تأمين مخاطر البناء بأنه تغطية تحمي الهياكل والمواد أثناء مشاريع الإنشاء الجديدة أو أعمال الترميم. وتُكتب الوثائق عادةً على أساس «جميع المخاطر»: أي أن الخسارة المادية أو التلف مغطى ما لم يُستثنَ السبب صراحةً. وتشمل الممتلكات المغطاة عادةً ما يلي:

  • الهيكل قيد الإنشاء والمواد الدائمة المركّبة فيه؛
  • المواد والمستلزمات المخزّنة في الموقع، وفي مواقع مؤقتة خارجه، وأثناء النقل إذا وُجد ملحق بذلك؛
  • الأعمال المؤقتة مثل السقالات والقوالب والأسيجة، إذا كانت مدرجة في الوثيقة؛
  • إزالة الأنقاض، وغالباً تكاليف إضافية مثل رسوم الدفاع المدني وتكاليف تسريع التنفيذ.

فشركة Chubb، على سبيل المثال، تصف نماذج تأمين مخاطر البناء لديها بأنها تناسب المشاريع ذات الجدران الأربعة وكذلك الأعمال الهندسية الإنشائية مثل الجسور والأنفاق، سواء كانت تجارية أو سكنية.

من يشتريه: المالك أم المقاول

يُحدَّد ذلك بعقد الإنشاء. ففي كثير من المشاريع التجارية يشتري المالك الوثيقة ويسمّي المقاول العام والمقاولين من الباطن كمؤمَّن عليهم؛ وفي مشاريع أخرى، ولا سيما المشاريع السكنية والتجارية الأصغر، يشتريها المقاول العام. والمهم أن تغطي وثيقة واحدة كامل قيمة المشروع، وأن تُذكر جميع الأطراف ذات المصلحة التأمينية، وأن يُدرج المقرضون بصفة مستفيدين من التعويض، وأن تتوافق التنازلات عن حق الحلول في العقد مع الوثيقة. وغالباً ما يحمل المقاولون من الباطن الذين يوردون المعدات ويركّبونها وثيقة تأمين تركيب شاملة (installation floater)، وهي بحسب Triple-I تغطي المواد منذ لحظة تحميلها على الشاحنة حتى استخدامها أو تركيبها.

الاستثناءات والثغرات الشائعة

  • سوء التنفيذ أو عيوب المواد أو التصميم. تكلفة إعادة العمل المعيب مستثناة، وإن كان الضرر الناتج عنه في ممتلكات مغطاة أخرى قد يكون مغطى. وتختلف الصياغة اختلافاً كبيراً.
  • البلى والاستهلاك والأعطال الميكانيكية والاختبار. قد يتطلب اختبار الأنظمة تمديداً خاصاً.
  • الزلازل والفيضانات. غالباً ما تُستثنى أو تُغطى بحد فرعي ومبالغ تحمّل أعلى؛ وتُطبَّق مبالغ تحمّل خاصة بالعواصف المسمّاة في المناطق الساحلية.
  • المباني القائمة. في مشاريع الترميم قد يُستثنى المبنى القائم أو يُغطى على أساس تقييم مختلف، لذا يجب التطرق إليه صراحةً.
  • سرقة المواد غير المثبتة والخسائر الناتجة عن المواقع غير المؤمَّنة قد تكون مقيّدة.
  • أدوات المقاولين ومعداتهم ليست من ممتلكات المشروع وتحتاج إلى وثيقة خاصة بمعدات المقاول (contractor's equipment floater).

التأخير في الافتتاح والتكاليف غير المباشرة

الحريق الذي يؤخر المشروع أشهراً لا يقتصر على إتلاف المواد. فقد يخسر المالك إيرادات الإيجار، ويدفع فوائد قرض إضافية وضرائب وأقساط تأمين وأتعاب مهنية. وتعوّض تغطية التأخير في الإنجاز (أو التأخير في الافتتاح) وتغطية التكاليف غير المباشرة (soft costs) هذه الخسائر عندما ينتج التأخير عن ضرر مادي مغطى. وتقدّم Chubb، على سبيل المثال، تغطية للضرر المادي والتأخير في الافتتاح، وتطلب تفصيلاً للتكاليف غير المباشرة عند الاكتتاب. وينبغي توقّع فترة انتظار قبل بدء سريان تغطية التأخير.

متى تبدأ التغطية ومتى تنتهي

تبدأ التغطية عادةً عند بدء العمل أو وصول المواد، وتنتهي بأقرب موعد من: الإنجاز أو القبول أو الإشغال أو تاريخ انتهاء الوثيقة. وقد ينهي الإشغال الجزئي التغطية لجزء من المبنى، لذا اطلب من شركة التأمين تمديداً قبل انتقال المستأجرين. أما المشاريع الطويلة فتحتاج إلى تمديد مدة الوثيقة إذا تأخر الجدول الزمني.

الممارسة الدولية: وثيقتا CAR وEAR

خارج الولايات المتحدة تُسمّى التغطية المماثلة عادةً «جميع أخطار المقاولين» (CAR) أو «جميع أخطار الإنشاء»، أما لتركيب المصانع والآلات فتُسمّى «جميع أخطار التركيب» (EAR). وتصف Chubb وثيقة EAR بأنها مصمَّمة لتشييد المعدات الصناعية وإنشائها وتركيبها في قطاعات مثل الطاقة والنفط والغاز والصناعات الثقيلة. وكثيراً ما تتضمن نماذج CAR وEAR قسماً للمسؤولية تجاه الغير وفترة صيانة بعد التسليم. وقد تستعين المشاريع الكبيرة أيضاً بدعم إعادة التأمين؛ راجع إعادة تأمين الممتلكات.

بقية برنامج التأمين للمقاول

يحمي تأمين مخاطر البناء المشروع نفسه. ويحتاج المقاولون أيضاً إلى المسؤولية العامة، بما فيها تغطية المنتجات والعمليات المنجزة للمطالبات التي تظهر بعد انتهاء العمل، وتعويضات العمال وتأمين المركبات التجارية وغالباً وثيقة مظلّة. وفي المشاريع الكبيرة قد يرتّب المالكون برنامجاً شاملاً (OCIP أو CCIP) يؤمّن جميع المقاولين ضمن برنامج واحد. وتختلف المتطلبات بحسب الولاية والعقد.

اطّلع على فئة الإنشاءات للحصول على نظرة عامة. تُصدر الوثائق شركات تأمين مرخّصة وتُبرم عبر وسطاء مرخّصين في ولايتك؛ اطلب عرض سعر لمشروعك.