Un edificio en construcción está expuesto a incendios, viento, robo, vandalismo y daños por agua mucho antes de que alguien se mude, y su valor aumenta cada semana a medida que se instalan los materiales. Las pólizas de propiedad estándar no están diseñadas para esa exposición cambiante. El seguro de riesgos del constructor (builder's risk) sí lo está.

Qué cubre el seguro de riesgos del constructor

El Insurance Information Institute (Triple-I) describe el seguro de riesgos del constructor como una cobertura que protege las estructuras y los materiales durante proyectos de obra nueva o renovaciones. Las pólizas suelen suscribirse a todo riesgo: se cubre la pérdida o el daño físico, salvo que una causa esté expresamente excluida. Los bienes asegurados típicos incluyen:

  • la estructura en construcción y los materiales permanentes instalados en ella;
  • los materiales y suministros almacenados en la obra, en ubicaciones temporales fuera de ella y, si se acuerda por endoso, durante el transporte;
  • las obras temporales, como andamios, encofrados y vallas, si figuran en la póliza;
  • la retirada de escombros y, con frecuencia, extras como los gastos de bomberos y los costes de aceleración de trabajos.

Chubb, por ejemplo, describe sus formularios de riesgos del constructor como adecuados para proyectos de edificación de cuatro muros, así como para obras de ingeniería como puentes y túneles, tanto comerciales como residenciales.

Quién lo contrata: el propietario o el contratista

Lo decide el contrato de obra. En muchos proyectos comerciales, el propietario contrata la póliza y nombra como asegurados al contratista general y a los subcontratistas; en otros, sobre todo en obras residenciales y comerciales pequeñas, la contrata el contratista general. Lo importante es que una sola póliza cubra el valor total del proyecto, que se nombre a todas las partes con interés asegurable, que los prestamistas figuren como beneficiarios de la indemnización y que las renuncias a la subrogación del contrato coincidan con la póliza. Los subcontratistas que suministran e instalan equipos suelen contar con una póliza flotante de instalación, que según Triple-I cubre los materiales desde el momento en que se cargan en un camión hasta que se utilizan o se instalan.

Exclusiones habituales y lagunas de cobertura

  • Mano de obra, materiales o diseño defectuosos. Se excluye el coste de rehacer el trabajo defectuoso, aunque puede cubrirse el daño resultante a otros bienes asegurados. La redacción varía mucho.
  • Desgaste, avería mecánica y pruebas. Las pruebas de los sistemas pueden requerir una extensión específica.
  • Terremoto e inundación. A menudo se excluyen o se cubren solo con un sublímite y franquicias más altas; en las zonas costeras se aplican franquicias por tormenta con nombre.
  • Estructuras existentes. En los proyectos de renovación, el edificio existente puede quedar excluido o cubierto con otra base de valoración, por lo que debe tratarse de forma explícita.
  • El robo de materiales no fijados y las pérdidas en obras sin vigilancia pueden estar restringidos.
  • Las herramientas y los equipos del contratista no son bienes del proyecto y requieren una póliza flotante de equipos del contratista.

Retraso en la apertura y costes blandos

Un incendio que retrasa la obra varios meses hace algo más que destruir materiales. El propietario puede perder ingresos por alquiler y pagar intereses adicionales del préstamo, impuestos, seguros y honorarios profesionales. La cobertura por retraso en la finalización (o retraso en la apertura) y la cobertura de costes blandos pagan esas pérdidas cuando el retraso se debe a un daño físico cubierto. Chubb, por ejemplo, ofrece cobertura para daños físicos y retraso en la apertura, y solicita un desglose de los costes blandos al suscribirla. Cabe esperar un período de espera antes de que comience la cobertura por retraso.

Cuándo empieza y termina la cobertura

La cobertura suele comenzar cuando se inician los trabajos o llegan los materiales, y termina en la primera de estas fechas: la finalización, la aceptación, la ocupación o el vencimiento de la póliza. La ocupación parcial puede poner fin a la cobertura de una parte del edificio, por lo que conviene pedir una extensión al asegurador antes de que se mude cualquier inquilino. En los proyectos largos hay que ampliar la vigencia si el calendario se retrasa.

Práctica internacional: CAR y EAR

Fuera de EE. UU., la cobertura equivalente suele llamarse seguro todo riesgo de contratistas (CAR, por contractors' all risks) o todo riesgo de construcción, y, para la instalación de planta y maquinaria, todo riesgo de montaje (EAR, por erection all risks). Chubb describe el EAR como un seguro diseñado para el montaje, la construcción y la instalación de equipos industriales en sectores como la energía, el petróleo y el gas y la industria pesada. Los formularios CAR y EAR suelen incluir una sección de responsabilidad civil frente a terceros y un período de mantenimiento tras la entrega. Los grandes proyectos también pueden contar con respaldo de reaseguro; consulte el reaseguro de propiedad.

El resto del programa de seguros de un contratista

El seguro de riesgos del constructor protege el proyecto en sí. Los contratistas también necesitan responsabilidad civil general, incluida la cobertura de operaciones terminadas y productos para reclamaciones posteriores a la finalización del trabajo, compensación laboral, seguro de automóviles comerciales y, a menudo, una póliza paraguas. En los grandes proyectos, los propietarios pueden organizar un programa integral (OCIP o CCIP) que asegura a todos los contratistas bajo un mismo programa. Los requisitos varían según el estado y el contrato.

Consulte la categoría de construcción para obtener una visión general. Las pólizas las emiten aseguradoras autorizadas y se colocan a través de productores autorizados en su estado; solicite una cotización para su proyecto.