Qué incluye el seguro de construcción

Un proyecto de construcción necesita varias pólizas que funcionen conjuntamente. El seguro de riesgos del constructor (builder's risk) cubre las obras en construcción. La responsabilidad civil general de contratistas cubre las lesiones y los daños materiales a terceros, también una vez terminada la obra. El seguro de equipo de contratistas (una póliza flotante de transporte terrestre, inland marine) cubre las herramientas y la maquinaria. La compensación laboral, los autos comerciales, la responsabilidad civil profesional de las empresas de diseño y construcción (design-build) y las fianzas completan el programa. Fuera de EE. UU., las mismas necesidades suelen cubrirse con las pólizas de Todo Riesgo de Construcción (CAR) y de Todo Riesgo de Montaje (EAR).

Riesgos del constructor: quién y qué está cubierto

El seguro de riesgos del constructor es un seguro de propiedad para un edificio o una estructura mientras se construye o se reforma. A pesar del nombre, los asegurados pueden ser el propietario, el contratista general, los subcontratistas y el prestamista, de modo que la póliza debe nombrar a todos los que tengan un interés asegurable. La cobertura típica incluye:

  • La propia estructura y los materiales, instalaciones y equipos destinados a formar parte de ella.
  • Los materiales almacenados fuera de la obra o en tránsito hacia ella, normalmente con sublímites.
  • Las obras temporales, como andamios y encofrados, si se declaran.
  • Costos accesorios (soft costs) opcionales: intereses adicionales, financiación, permisos y alquileres perdidos a causa de un retraso cubierto.

La cobertura suele terminar cuando el proyecto se completa, se ocupa o se destina al uso previsto, lo que ocurra primero, por lo que las prórrogas deben acordarse antes de que venza la póliza.

CAR y EAR para proyectos internacionales

Las pólizas CAR cubren las obras civiles, como edificios, carreteras y puentes; las pólizas EAR cubren la instalación de maquinaria y plantas, incluidas las pruebas y la puesta en marcha. Ambas suelen combinar los daños materiales con una sección de responsabilidad civil frente a terceros y pueden añadir un período de mantenimiento tras la entrega. Los prestamistas de grandes proyectos suelen exigir la cobertura de retraso en la puesta en marcha (DSU), también llamada pérdida de beneficios anticipada, que paga los ingresos perdidos o el servicio de la deuda si una pérdida cubierta retrasa la finalización. La cobertura de defectos suele definirse mediante las cláusulas del London Engineering Group (LEG), que van desde excluir todos los daños relacionados con defectos hasta pagar los costos de mejora.

Exclusiones habituales

  • La mano de obra, los materiales o el diseño defectuosos en sí mismos, aunque los daños resultantes suelen estar cubiertos.
  • El desgaste, el óxido, la avería mecánica de bienes existentes y el deterioro gradual.
  • Las herramientas y los equipos de los contratistas que no vayan a formar parte de las obras.
  • Las penalizaciones por retraso en la entrega y la pérdida meramente financiera, salvo que se contrate el DSU.
  • La inundación, el terremoto y el vendaval nombrado, a menudo sujetos a sublímites o a deducibles independientes.

Responsabilidad civil, programas paraguas (wrap-ups) y fianzas

Los contratos de construcción suelen exigir a cada contratista que nombre al propietario y a otros como asegurados adicionales, que renuncie a la subrogación y que contrate cobertura de operaciones terminadas. En los grandes proyectos, el propietario o el contratista general puede contratar un programa wrap-up, controlado por el propietario (OCIP) o por el contratista (CCIP), que cubre la responsabilidad civil en la obra y la compensación laboral de todas las partes. Las fianzas garantizan el cumplimiento y el pago. Según la Ley Miller federal (Miller Act), desarrollada en el FAR 28.102-1, se exigen fianzas de cumplimiento y de pago en los contratos federales de construcción superiores a $150 000, y la mayoría de los estados tienen leyes similares para las obras públicas. A diferencia del seguro, una fianza supone que el contratista reembolsa al fiador cualquier reclamación que este pague.

Qué determina el precio

  • El valor terminado, la duración del proyecto y el tipo de construcción (estructura de madera frente a incombustible).
  • La ubicación y la exposición al viento, la inundación, los incendios forestales y los terremotos.
  • La seguridad de la obra, la protección contra incendios y los controles de fugas de agua durante la construcción.
  • La experiencia del contratista, su historial de seguridad y su historial de siniestros.
  • Los deducibles, los sublímites y los costos accesorios (soft costs) o el DSU opcionales.

Cómo funcionan los siniestros

Comunique las pérdidas con rapidez, proteja la obra de nuevos daños, fotografíe todo y conserve los materiales dañados hasta que el ajustador los haya visto. Los siniestros de riesgos del constructor suelen ser complejos porque varias partes comparten un interés, así que la cláusula de beneficiario de la póliza y el contrato determinan a quién se paga. Lleve el control de los costos de reparación por separado del presupuesto original.

Cómo elegir un programa de construcción

Empiece por las cláusulas de seguro de su contrato, como los formularios de la AIA o de ConsensusDocs, que establecen quién contrata el seguro de riesgos del constructor, los límites y las renuncias. Después obtenga una estimación con nuestra calculadora de seguro de construcción y coordínela con la responsabilidad civil general y la compensación laboral. Polis Re le ayuda a comparar aseguradoras y a solicitar cotizaciones de riesgos del constructor, CAR/EAR y cobertura de contratistas en una sola solicitud.